5 mil reais por mês em fundos imobiliários?

Ganhar 5 mil reais por mês não é uma tarefa simples mas sem dúvidas é mais fácil com fundos imobiliários do que a partir do aluguel de um imóvel.

O investimento no mercado imobiliário é provavelmente uma das formas de alocar capital mais antigas. Contudo, na atualidade comprar um imóvel nem sempre é a melhor opção.

Para ganhar 5 mil reais por mês com fundos imobiliários, o dinheiro que você vai precisar é bem menor se a gente comparar com o dinheiro necessário para comprar um imóvel.

Dessa forma, vamos entender quais alternativas para realizar esse investimento e como ela se encaixa como uma boa alternativa para investir no mercado de imóveis.

Investimento em fundos de investimento imobiliários (FIIs)

A modalidade de investimentos em fundos de investimento imobiliário vem se tornando cada vez mais comum no Brasil. Essa alternativa vem inclusive tomando espaço de pessoas que tinham como única opção de investimento, comprar imóveis para viver da renda do aluguel que eles podem gerar.

Nesse sentido, os FIIs funcionam justamente como um condomínio. Esses fundos de investimento aglutinam o capital de investidores que desejam investir nesse mercado. Em troca, esses fundos oferecem rendimentos mensais que em suma estão atrelados aos alugueis cobrados pelo fundo aos locatários dos imóveis de propriedade do FII.

Dessa forma, há uma série de investidores que focam seus investimentos totalmente em fundos imobiliários e isso ocorre por alguns motivos. O primeiro dele é o fato desse tipo de investimento ser tradicional entre os brasileiros.

Portanto, apesar de ser ligado ao mercado financeiro, os investidores possuem mais tranquilidade em investir nesse tipo de ativo em comparação a investir no mercado de renda variável, por exemplo.

O segundo motivo para esse investimento apenas em fundos imobiliários, é o fato desse ativo dispor de rendimentos mensais, o que torna mais fácil para o investidor passar a viver da renda de ativos financeiros. Além disso, como esses ativos são ativos de renda fixa, eles possuem uma classificação de risco menor que ativos de renda variável. Portanto, ele se encaixa para investidores com perfil de risco baixo ou moderado.

Fundo Imobiliário investe em qual tipo de imóvel?

5 mil em fiis

A maior parte dos fundos imobiliários investe em lajes comerciais. Dessa forma, é possível que esses imóveis correspondam a prédio corporativos, shopping centers ou galpões para armazenamento de mercadorias. Há também fundos de investimentos que investem em imóveis residenciais, nesse caso costuma-se investir em condomínios de alto padrão.

Justamente por investir em imóveis com maior valor agregado, esses fundos de investimento conseguem auferir rendas maiores para seus cotistas. Dessa forma, com um valor menor você pode conseguir um rendimento maior do que aquele necessário para ter essa renda a partir da compra de um imóvel.

Além dos fundos de investimento imobiliário mais tradicionais que investem em lajes comerciais nos principais centros urbanos do país, há também uma série de outras modalidades de investimento nesse mercado.

Entre esses investimentos estão aqueles que possuem galpões logísticos, em geral, destinados a locação para grandes empresas distribuidoras e em localizações estratégicas, como rodovias que ligam cidades importantes do país.

Há ainda fundos imobiliários bem específicos, que é o caso dos FIIs de hospitais e do setor educacional. No caso do setor educacional, geralmente, os fundos realizam a locação dos imóveis para faculdades ou escolas particulares. Com o grande crescimento das faculdades particulares nas duas últimas décadas, esse tipo de investimento se tornou cada vez mais comum nesse mercado.

Além disso, existem os fundos imobiliários de hospitais. A lógica de operação do fundo é a mesma nesse tipo de empreendimento. Os fundos detém um imóvel com características para funcionamento de um hospital e realizam a locação do mesmo para instituições desse tipo realizarem seus serviços.

Vantagens de investir em Fundos Imobiliários

A vantagem de investir em fundos imobiliários em comparação a comprar um imóvel para alugar são inúmeras no mercado atual. Além das vantagens financeiras que eu apresentarei a frente, a uma série de vantagens inclusive do ponto de vista operacional.

Pagamento do condomínio

Quando você realiza a compra de um imóvel, especialmente apartamentos, você assume um custo fixo, que é o condomínio. Quando o imóvel está alugado esse custo é repassado ao inquilino, contudo, caso o imóvel esteja vago, além de não obter a renda do aluguel, você como proprietário do imóvel terá que arcar com esses custos, o que será mais um peso dentro do seu orçamento.

IPTU

Além do condomínio, outro custo que pode pesar para o proprietário do imóvel, caso o imóvel esteja vago é o valor do IPTU. Além desse custo, é comum ainda ter custos com água, luz e gás, apesar de reduzidos quando o apartamento estiver vazio.

Manutenção e reformas

reformas imobiliarias dos fundos imobiliarios

Apesar do inquilino ser responsável por realizar algumas reformas quando sai do apartamento, em especial a pintura, é comum que o proprietário de tempos em tempos tenha que realizar uma reforma para manter o apartamento atrativo. Dessa forma, esse é mais um custo que decorre dessa modalidade de investimento.

Rendimentos mensais e isenção de Imposto de Renda

Uma das vantagens dos fundos imobiliários é justamente o fato dele distribuir rendimentos como se fossem alugueis. Dessa forma, os rendimentos dos fundos imobiliários serão creditados todos os meses na conta do cotista de acordo com a quantidade de cotas que ele tiver de cada fundo imobiliário.

Além disso, vale ressaltar que esse tipo de rendimento é isento de imposto de renda. Dessa forma, o valor que o FII distribui será depositado totalmente na conta do investidor. Contudo, no caso da venda da cota do fundo imobiliário com lucro será necessário recolher imposto de renda, assim como se faz no mercado de renda variável.

Vale lembrar que diferente dos Fundos Imobiliários, a renda auferida com alugueis de imóveis não é isenta de imposto de renda. Esse tipo de renda acaba seguindo a mesma tabela de imposto de renda aplicada em relação a salários. Dessa forma, se você receber a partir de R$ 28 mil anuais de aluguel, terá que recolher imposto de renda, cuja alíquota pode variar a depender do valor total anual.

Afinal, como ganhar 5 mil reais em fundos imobiliários?

Portanto, para chegarmos à conclusão sobre como ganhar 5 mil reais em fundos imobiliários, vamos utilizar um valor médio e de rendimento mensal e que pode ser encontrado sem problemas no mercado.

Na nossa análise, vamos estabelecer que nossa carteira de fundos imobiliários renda 0,7% ao mês. Esse não é nem o maior valor dos FIIs disponíveis e nem o menor, é um valor que é possível encontrar em um fundo imobiliário estável e com boa gestão, sem grandes dificuldades. Dessa forma, para obter uma renda de 5 mil reais em fundos imobiliários é necessário investir a quantia de R$ 715 mil reais.

Em um primeiro olhar, você pode achar esse um valor elevado para ter uma renda dessas. Contudo, vale lembrar que a nossa base de comparação aqui é o mercado imobiliário, portanto, a comparação deve ser realizada com a renda que poderia ser obtida com o aluguel de um imóvel nesse valor.

Comparação com o valor de um aluguel

A estimativa de um valor de aluguel pode variar de região para região e possui aspectos até mesmo subjetivos. Contudo, é possível afirmar que se você realizar um ótimo negócio você irá conseguir alugar um imóvel no valor de R$ 715 mil reais por cerca de R$ 3.500,00, o que corresponde a 0,5% do valor do imóvel.

Dessa forma, é possível verificar que para ganhar R$ 5 mil reais por mês a partir do aluguel de um imóvel no Brasil é necessário investir no mínimo o valor de R$ 1 milhão de reais.

Contudo, vale lembrar que é extremamente difícil chegar ao percentual de aluguel de 0,5%, especialmente para um imóvel desse valor. Isso ocorre porque em geral, um imóvel na casa dos R$ 700 mil é um apartamento de classe média alta ou ainda uma casa em um condomínio fechado.

Dessa forma, esses são imóveis que possuem um custo de condomínio elevado. O fato de um imóvel ter um preço alto de condomínio tende a obrigar os proprietários a reduzir o valor do aluguel para conseguir alugar o imóvel. Dessa forma, o mais provável é que um imóvel desse valor seja alugado por um valor ainda menor que R$ 3.500,00.

Além disso, vale lembrar que no caso da dependência do aluguel de um imóvel há sempre o risco do imóvel ficar vago e isso representar inclusive um aumento nos custos mensais ao invés de uma renda extra.

Ainda não tenho esse valor, o que eu faço?

Investir em fundos imobiliários é uma boa opção de investimento inclusive quando comparada com outros investimentos. Dessa forma, mesmo que você ainda não possua a quantia de R$ 714 mil reais para ganhar R$ 5 mil reais por mês, você pode investir o valor que você possui disponível e ir reinvestindo os rendimentos mensais.

O ponto que deve ser levado em consideração nesse caso, é caso eu comprasse um imóvel exatamente nesse mesmo valor que eu posso investir em fundos imobiliários, quando eu teria de rendimentos. A comparação entre possibilidades de investimentos é uma forma saudável de tomar decisões de investimento.

Com o passar do tempo, a tendência é que os seus fluxos de rendimentos vão aumentando. Reinvestir os fluxos de dividendos e rendimentos de forma geral é uma das melhores formas para aumentar seu patrimônio dentro do mercado financeiro.  Nesse sentido, o investimento em fundos imobiliários se apresenta como uma alternativa interessante para chegar a esse objetivo.

Para além do investimento dos dividendos recebidos, o investimento periódico e contínuo é uma técnica indicada pelos grandes investidores. Nesse sentido, é importante reservar uma parcela dos seus rendimentos para realizar aplicações. Com essa rotina de investimentos, a possibilidade de aumento do patrimônio fica maior.

Com relação a essa rotina, nos casos das pessoas que possuem alguma dificuldade nesse sentido, recomenda-se inclusive investir em educação financeira. Esse aprendizado tende a tornar as suas contas mais equilibradas e colaboram também para que você consiga também aumentar os rendimentos da sua carteira de investimentos.

Paciência nos investimentos é uma qualidade

Para investidores que ainda não tem um grande patrimônio é importante ter calma e tranquilidade. Mesmo que você ainda não tenha um patrimônio suficiente para ter grandes rendimentos mensais apenas investindo em fundos imobiliários ou outros ativos do mercado financeiro, é importante ter paciência e calma no momento de tomar decisões de investimento.

Muitas pessoas ficam afoitas para chegar logo a um nível de independência financeira a partir desse tipo de investimento. Todavia, esse desespero, em muitos casos, tendem a levar esses investidores a realizarem investimentos ruins que podem inclusive comprometer o patrimônio que eles possuem.

Dessa forma, a calma no momento de decidir os investimentos a serem realizados é essencial para qualquer investidor. Mesmo que você não tenha capital para ganhar R$ 5 mil reais por mês com fundos imobiliários, caso você tenha para ganhar quantias menores, mesmo que não seja um valor alto, já é um passo importante começar a realizar esses investimentos.

Com o passar do tempo e o reinvestimento dos dividendos recebidos a partir dos fundos imobiliários, a tendência é que cada vez esse montante mensal recebido aumente. Além disso, com o passar do tempo, o investidor tende a aprender sempre mais, o que pode possibilitar a ele obter rendimentos ainda maiores.

Ou seja, ser conservador nos investimentos, especialmente no começo da sua trajetória como investidor, não é algo ruim. Com o passar do tempo, esse perfil de investidor pode até mudar, mas em qualquer uma dessas situações, a paciência com relação aos investimentos e aos rendimentos provenientes dele é essencial.

Como escolher um Fundo de Investimento Imobiliário?

Apesar dos fundos de investimento imobiliário serem ativos estáveis e que costumam distribuir rendimentos mensalmente desde o começo da sua vigência, é importante conhecer os ativos em que está se investindo. Dessa forma, é recomendável realizar uma pesquisa prévia e analisar se tal investimento vale a pena.

Vale lembrar que a expectativa de rendimentos não deve ser o único ponto a ser levado em consideração no momento de realizar seus investimentos. É importante analisar também os imóveis em si e verificar se de fato a rentabilidade esperada pelos gestores do fundo imobiliário estão de acordo com as condições de mercado.

Não é tão incomum, gestores que apontam no prospecto uma taxa de rentabilidade esperada sobrevalorizada e que no final das contas não são cumpridas. Nesse sentido, é importante também avaliar a reputação dos gestores do fundo. Em suma, há gestoras de fundos de investimento imobiliário que já possuem um histórico no mercado e, portanto, costumam ser mais confiáveis.

No caso de ser um investidor iniciante, recomenda-se inclusive a busca por um assessor de investimentos. Esse tipo de profissional está sendo cada vez mais requisitado no Brasil e pode colaborar para o melhor desempenho da carteira dos investidores, especialmente os jovens investidores.

O assessor de investimentos além de contribuir para realizar a gestão da carteira de investimentos e fazer uma alocação mais balanceada do seu capital pode colaborar com a experiência que ele tem de mercado. Nesse sentido, esses profissionais, em geral, conhecer melhor esses ativos e tem mais familiaridade para escolher bons fundos imobiliários para investir.

Como investir em Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores assim como ações. Dessa forma, é possível comprar cotas de fundos imobiliários diretamente no homebroker da sua corretora de valores. Dessa forma, esses fundos variam de preço durante o dia, contudo devido à dinâmica desse ativo, é possível verificar que eles possuem poucas negociações diárias e pouca volatilidade.

Essa forma de investimento em FIIs é conhecida como mercado secundário, ou seja, as cotas do fundo já foram emitidas e negociadas a partir de um IPO. Contudo, esses investidores decidiram renegociar suas cotas nesse mercado.

Apesar de serem negociadas diretamente na bolsa de valores, uma forma até mais eficiente para adquirir fundos imobiliários é quando esses realizam o seu “IPO”, eles oferecem suas cotas no mercado a um preço pré-fixado, essa negociação é conhecida como oferta primária.

Dessa forma, para adquirir esses ativos nesse modelo, é necessário realizar a reserva junto à sua corretora. A execução dessa reserva estará condicionada à disponibilidade de cotas frente à quantidade de reservas realizada. Portanto, mesmo você fazendo a reserva, ela pode ser executada totalmente, executada parcialmente ou até mesmo não executada a depender da demanda de mercado por esse IPO.

A emissão de novos fundos imobiliários aumentou substancialmente na última década. Dessa forma, esse é um mercado que possui grande potencial e sempre aparecem novas oportunidades. Nesse sentido, vale sempre a pena ficar atento para novas emissões.

Considerações finais

Ganhar 5 mil reais em fundos imobiliários não é uma tarefa simples, todavia, foi possível verificar que obter esse valor mensal por intermédio de fundos imobiliários é mais simples do que obter esse valor a partir do aluguel de imóveis. Nesse sentido, é sempre importante estar atento ao mercado, sobretudo a fundos imobiliários que podem distribuir rendimentos ainda melhores.

Esse tipo de ativo apesar de negociado em bolsa é um ativo de renda fixa, dessa forma ele concede uma certa estabilidade para os investidores. Nesse sentido, os ganhos de 5 mil reais por mês auferidos a partir dos rendimentos de fundos imobiliários tendem a ser estáveis e menos suscetíveis às variações tanto do mercado financeiro quanto do mercado imobiliário.

Por Vinicius Brandão

É economista e autor em portais econômicos educacionais.

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